不動産情報サイト運営企業は投資対象にはならない。LIFULLやSUUMO、ハウスドゥとかあるけど差別化って難しいよな。

不動産投資の経験

こんにちは。

今日は久しぶりにスカッと晴れて、秋晴れといいたいところですが、まだまだ湿気が多くてまいりますね。

こんな日にも出不精の私は自宅でゴロゴロしているわけですが。

このブログをご覧になられている方は、おそらく個人投資家のみなさんだと思いますので、不動産投資に関しても少しご関心あるいは経験のある方が多いのではないかと思っています。

当方も投資に興味を持ち始めた5年ほど前に、一度小さなワンルームを購入し、最近売却をしたという経緯があります。

当時は全然わからないなかで購入していましたが、それでも比較的割安に取得できましたので売却で損を被ることもありませんでした。

最近の不動産(中古マンション)の概観

しかしながらアベノミクスの恩恵を受けて不動産の値段も一様に上昇しているように見える今、資産価値の保たれる売却益の確保できそうな物件を手に入れるのはほぼ不可能のように思えます。

また、金利も底を打ったようですし、スルガ銀行やTATERUなど不動産投資家界隈にはかなり難しい状況が訪れているなと感じているわけです。

もともと不動産投資で借金しまくれば、キャッシュフローがプラスになって大金持ち、みたいなこと言ってる連中が大勢いる時点で相当怪しいと思うのですが。上場企業もイケイケドンドンとなってしまっているあたりに、過熱感の乏しい?バブルというものの無常を感じてしまっています。

信用取引やっている自分がいうのもなんですが、35年の変動金利で住宅ローン組むとか正気の沙汰とは思えませんし、スルガのようなところでRC物件を4-5%金利でというのも全く自殺行為と思ってしまうわけです。

私としては、弱小の個人投資家界隈で盛り上がった賃貸目的の不良な賃貸物件など暴落すれば、中古の優良物件が安く買えるようになっていいなというくらいにしか思わないのですが、思わず大きく波及して株式市場にまで影響が出ないといいなと思ったりしています。

不動産情報サイトの現状

正直、中古マンションの売買を一通り自分で行った経験から言わせてもらえば、手間ばかりかかって、手数料取られて、株式投資、投資信託、REITの方がはるかに個人向きと思います。ほとんど割安な物件は優良顧客に行ってしまって、残った出がらしみたいな物件が一般ピープルにネット上で公開されているわけであります。不況ならまだしも現在の少なくとも資産価値好況の現在において、特別割安な物件が転がっているなんてことはありませんからね。

私のような弱小投資家ですと、不動産会社にコネもありませんので特別割安な案件などの紹介があるわけもなく、物件探しというのは専ら不動産情報サイトということになるわけです。

それでもそれでも、なんとか頑張ってと思って、みなさん不動産情報サイトを使うわけですが、どのサイトをお使いでしょうか?

  • SUUMO → リクルート(上場)
  • ホームズ → LIFULL(上場)
  • athome → アットホーム(非上場)
  • オウチーノ → オウチーノ(上場)

これらのシェアは存じ上げませんが、正直使い勝手で言うとどんぐりの背比べですね。suumoとathomeの物件数が比肩して一番多いように思いますが、かなり重複があって検索しづらいところもあります。その点、ホームズはかなり整理されていますが、幾分情報量に乏しい感が否めません。

どちらにしても、割安な物件は掲載されていないわけで、どれを使っても同じということになります。

不動産検索サイト運営会社は投資対象となるか?

なりませんね。現状では。十分に割高だと思います。

投資家や消費者にとって差が見いだせないということは、おそらく地場の不動産屋にも見いだせないと思います。

不動産取引は法的に上限の決められた手数料一杯を仲介する不動産会社or不動産屋に支払うことが通常で、おそらくそのうちの幾分かが広告料として不動産情報サイト運営会社の手元に入っていることになります。我々投資家や消費者にとって手数料は今でも十分に高いわけで、これから一層上積みされることはまず期待できません。

さらには、一番面倒な法的手続きの部分などは行政書士や不動産会社がやっているわけで、彼らが必要以上に身を切って広告料を捻出するとも思えません。

従って、投資対象としては、伸びしろを期待するというよりも、利益縮小するのではということが推測されるわけです。

実際足元の株価でも、LIFULL(2120)は、

とひどいありさまになっています。

というわけで、今日はこの辺で。

これからの不動産相場を家賃の面から考える ~アベノミクスと不動産バブル~

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12月6日の東洋経済オンラインのニュースで、中古マンション都心は底値から4割高~一部エリアではリーマン前の水準を突破~が報じられました。本記事では新規マンションの供給不足・人件費原材料費高騰の影響でマンション価格が上昇しているのにつれて、中古マンション価格も連れ高しているという内容だ。

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本グラフにも提示されているようにアベノミクスによってこの2年間で東京23区では10%程度、大阪3%、名古屋では7%の上昇となっている。さらに東京都でも人気の千代田区や東京五輪関連の湾岸エリアでは一部リーマンショック前の水準を超えてきたところもあるようだ。これからのアベノミクスがどうなっていくのか予想している本も既に出版されているようなので今度読んでみようと思う。
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アベノミクス1年目の昨年、不動産販売は絶好調で大量の供給を吸収するだけの需要がありました。今年後半に入り、急速に円安が進むに従い、外国人資本が資産価値の高い都心不動産に流入して価格を押し上げています。

一方で賃貸価格動向を別のデータベース不動産流通近代化センターを参照してみてみると以下のようになります。

キャプチャ当然といえば当然ですが、家賃にはマンションほど需給関係がタイトではありませんので、やや上昇傾向認めているもののマンション価格のような変化はありません。地元の名古屋のデータはちょっと探せませんでしたが、家賃は上昇している印象はありません。名古屋は地元ですが、中古物件など目を通してみると1-2年前より物件価格が上がり、利回りが低下している実感を受けますので、今は手を出し時じゃないなって思います。

現状はバブルではないという声が多いですが、円安で割安に見えるようになった不動産に資金が流入するようになって、さらに不動産も家賃から考えられる利回りが下がっている現状は、やはり不穏な感じがします。といってもまだ弾けるほどのバブルが膨らんでいるようにも思えないので、まだしばらく都心中心とした不動産価格上昇は続きそうですね。日本の異次元緩和⇒ECB国債買い入れの流れが続くのが既定路線になっているんでしょうか?

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歴史は繰り返すといいますし、これを機会に一度日本が経験したバブルについて勉強してみようと思います。